不動産に係るご質問とお答えのページ

 

　売買物件の仲介手数料（売買金額×3%+60,000円）の60,000円って何の費用？
 
　宅地建物取引業者の報酬（いわゆる仲介手数料）は、国土交通省の告示によりその限度額が定められています。下記表のとおり、その手数料率は売買金額に対して段階的に掛けられるので、400万円を超える売買金額の物件については一律＜3%＋60,000円＞の速算法が用いられます。
 なお仲介手数料には別途消費税が課税されます。

 

●物件価格
200万円以下の部分 × 5% ＝ Ａ円
200万円超～400万円の部分 × 4% ＝ Ｂ円
400万円超の部分 × 3% ＝ Ｃ円
報酬額 ＝ A ＋ B ＋ C 円
 
 
　不動産業者に不動産の売却を依頼したいのですが・・・　どんな手続きが必要ですか？
 
 不動産売却（お客さん探し）を依頼するときに結ぶ契約があります。
 
下記の3種類の契約があります。

 

●一般媒介契約・・・1社だけでなく他社にも重複して依頼でき自ら見つけた買主と契約も可能
●専任媒介契約・・・重複依頼は出来ません。自ら発見した買主との契約は可能です。
●専属専任媒介契約・・・重複依頼は不可、自己発見取引も不可。
 
依頼を受けた不動産会社は、必ずこれらの契約を結ばなければいけません。
 

 

   「重要事項説明書」って何？
 
　宅地建物取引業法では、宅地・建物の売買契約また賃貸借契約を行う場合、物件と取引についての取引する物件の重要な事項を説明をしなければいけません。
 

 

　「重要事項の説明」は不動産会社の社員であれば誰が行ってもよいの？
 
　宅地建物取引業法第35条の規定により、重要事項説明書の説明は宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示の上行わなければなりません。
 
 
　物件を購入する時に必要な諸費用は？
 
　物件の種別や融資利用の有無によって異なりますが、主な費用として、印紙税、登録免許税、登記手数料、仲介手数料、不動産取得税、火災保険料などがあります。融資を利用する場合には、保証料や事務手数料も必要になります。
 
 
＜不動産売買の税金＞ 
 
■買う時
－登録免許税－所有権の保存や移転登記をする時に登録免許税が必要。
登録免許税は、登記を受ける利益に着目し、その登記を受ける者に対して課せられる国税。固定資産税の評価額（課税台帳価格）を基礎として税額が決定されます。（保存登記、所有権の移転登記、抵当権設定登記）

 

－印紙税－ 不動産売買契約書や請負契約書作成時に印紙税が必要。印紙税は経済的取引に伴い文書を作成したとき、その文書を作成した者に対し課される国税。

 

－不動産取得税－ 土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときに、登記の有無にかかわらず課税されます。
 
■売った時
－譲渡所得税－
不動産の売却金額が購入時よりも高く、利益【譲渡所得】が発生した場合にその利益に対して税金が掛かります。所有期間が5年以下か5年を超えるかで税率が変わってきます。また住宅など居住用財産の売却については不動産の所有期間に関係なく譲渡所得から最高３０００万まで控除できる特例がございます。他にも
特例や特別控除も適用になるケースも御座いますので、お気軽に当協会までご相談下さい。
 

 

 

 

　賃貸契約書を見ると特約事項に「原状回復」とありますが、実際のところどういうことをいうのでしょうか？全て新品に戻さないといけませんか？
 
　借主が賃貸物件を退去して家主に明け渡す際、家具やテーブル、机、テレビなどの運び込んだ家財、家電など所有物はすべて撤去しなければなりません。また、借主が建物内を故意・過失により汚したり、傷つけたりした部分があれば（例えばたばこの不始末によるカーペットに焦げ跡がつく、子どもが壁に落書きをした等）は、故意・過失にあたります。借主の費用で修繕しなければなりません。　
「原状回復」とは 賃借した当時と全く同じ状態に戻すということではなく、建物等の経年劣化・自然損耗については借主に責任はありません。これらの補償は家賃に含まれ、仮に借主の故意・過失による損耗がある場合のみ、借主は修繕の義務がでてきます。
自然な劣化や損耗は、基本家主が負担となります。
 
 
　賃貸契約の時も仲介手数料ってかかるの？
 
　賃貸で家（部屋）を契約するとき、不動産会社に支払う報酬。いわゆる手数料です。宅地建物取引業法では「賃料の1か月分」が認められていますので、基本的には賃料5万のアパートなら5万円（と消費税法に基づく消費税）となります。
必ずしも借主が負担するばかりではなく、大家さんが１００％負担する物件も御座います。
 
 
　敷金ってなぜ必要？
 
　「敷金」とは本来、入居者が家賃滞納や不注意等で設備を破損した時に充てる、大家さんに渡す預かり金です。借主からすぐに費用等を支払ってもらえるとは限らないので、その担保として　契約時に「敷金」をお預りいたします。退去時に滞納分や修繕費を差しいた残額を返還いたします。入居中は、敷金の返還を請求することは出来ません。
 
 

 

　不動産業者とトラブルになってます。どこに相談すれば・・・？

 
　宅建協会の各支部では不動産無料相談所を設け、日々様々な消費者からの相談を受け付けております。お気軽にご相談下さい。